قد يجد بعض الذين يرغبون في شراء العقارات أو بيعها صعوبة في تحديد قيمتها الحقيقية التي ترتبط بعدة عناصر ابتداء من الموقع والأرض انتهاء بالحالة النهائية للوحدة محل القيمة، ولذلك في حال عدم الاستعانة بمثمن أو محاولة التقييم الابتدائي والتقريبي لحالة العقار يمكن الاستعانة ببعض مبادئ التقييم العقاري التي تساعد في اتخاذ قرار بشأن شراء أو بيع العقار.
وبصورة عامة يرى خبراء التقييم أو التثمين العقاري أن هناك ثلاث طرق للوصول الى حالة أكثر واقعية من التقييم الحقيقي للعقار، وهي:
ثلاثة طرق اساسية للتقييم العقاري وهى :-
1- القيمة السوقية او طريقة المقارنة :
تتضمن هذه الطريقة مقارنة العقار ، بغيره من العقارت المماثلة او المشابهة التى تم بيعها موخراً مع ملاحظة بعض التعديلات للتعبير عن بعض الفروقات .
ولابد من التاكيد هنا على ضرورة ممارسة التحفظ والحيطة فى تقييم العقار الجديد( قيد التشييد) حيث لاتتوفر معلومات مستوى المبانى بعد الانتهاء من التشطيبات .
2- طريقة التكلفة او طريقة التجميع :
يحدد قيمة العقار كما يلى :-
- قيمة الارض وذلك بمقارنتها بسعر بيع المتر المربع الواحد من الارض المقاربة او المجاورة فى المنطقة مع ملاحظة بعض الفروقات (ارض مطلة على الشارع العام ،ارض على شارع فرعى ….. الخ )ويضرب عدد الامتار بسعر المتر المربع الواحد .
- قيمة المباني وتحتسب بتقدير كلفة بناء المتر المربع (او المكعب ) الواحد من ذات المواصفات مضروباً بعدد من الامتار ثم يطرح من مجموع الاستهلاك المخمن لعدد من السنوات الممتدة من تشييد العقار ولحد تاريخ التقييم ( مثل اً5% استهلاك سنوى ×10 سنوات =50% من قيمة العقار ) .
- اضافة المبالغ او تجميعها سوية واجراء بعض التعديلات لبعض العوامل الغير ملموسة كالظروف الاجتماعية والاقتصادية المحيطة وبعض الخصوصيات المميزة للعقار قياسياً بغيره .
3- طريقة استرداد راس المال :
يمكن تطبيق هذه الطريقة في تقدير قيمة العقارات الاستثمارية بوجه خاص وتتطلب المرور باربع خطوات هى :-
- تقدير الدخل الاجمالى المتوقع وهو الدخل الاجمالى ناقصاً احتمال بقاء العقار او جزء منه شاغرا وفقدان بعض الايراد من الايجارات
- تقدير تكليف ادارة العقار ( تشغيله ) اى التكاليف العامة بما فى ذلك الرسوم والصيانة والمنافع العامة ( الماء ، صرف المياه ،الكهرباء ) واستهلاك بعض الاجهزة والبلدية والتامين ………… الخ
- تقدير الايراد الصافى ( بدون طرح الاستهلاك ) وكذلك المدة التى يستمر عليها هذا التدفق من الايراد الصافى
- خصم تدفق ( مجرى ) الدخل الصافى (قبل الاستهلاك ) وذلك باستخدام عامل يضم كلاً من نسبة الاستهلاك ونسبة المردود من الاستثمار .
كما يمكن باسلوب بديل (تقريبى ) ضرب الدخل الصافى السنوى (قبل الاستهلاك ) بمعامل راس ماله (للمدة الزمنية) للوصول الى قيمة العقار فى السوق كما يلاحظ فان من المهم جداً تقدير نسبة الرسملة لان اى تفاوت فيها يؤدى الى تغيير ملحوظ فى قيمة العقار ويمكن الاستفادة من الخبرات الميدانية فى هذا الخصوص ونسب المردود المقارن .
طريقة تعتمد على حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات التي تدر دخلا ماديا إن كانت للتأجير السكني، وتختلف هذه النسبة بحسب وضع العقار، وقد تكون مقبولة من مستثمر ومرفوضة لدى مستثمر آخر وبناء على ذلك تحدد قيمة العقار.
وتعتمد هذه الطريقة على خمس عناصر أساسية، هي:
– تقييم مجموع الدخل الكلي.
– تحديد نسبة الشواغر.
– تحديد قيمة مصاريف التشغيل الكلية للعاملين والصيانة.
– تحديد قيمة الدخل الصافية.
– حساب نسبة الدخل على سعر العقار.
غير أن العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم هو كيفية تحديد الدخل الصافي، وأكثر ما تستعمل هذه الطريقة في المباني المؤجرة: السكنية – التجارية – الأسواق، وهي التي تدر دخلا ماديا.
ويمكن بصورة عامة التعامل بجميع تلك الوسائل وصولا الى أفضل رؤية لاتخاذ القرار العقاري السليم من خلال عملية تقييم مناسبة وواقعية.
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
ملحوظة: يمكن لأعضاء المدونة فقط إرسال تعليق.